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楼市喊话调控一年 十大城市房价反涨120元/平米

发布时间:2019-11-30 17:07:41

  12月16日,刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,要坚持房地产调控政策不动摇。此时,距离去年工作会议提出的“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”已过去1年。


  然而,21世纪网整理发现,一年来房地产调控基本上“只喊不调”,从调控结果看,百城房价与年初基本持平,仅微跌2元/平方米,十大城市房价反涨0.78%。随着“喊话式”调控震慑效果减弱,市场预期逆转,北京、深圳、广州等一线城市开始出现了久违的“暴涨”、“倒房号”、“日光盘”……“房价的合理回归”目标渐行渐远。


  北京中原地产市场总监张大伟认为,房价上涨具有阶梯性特点,重点城市上涨,将带来购房者新一轮恐慌性购房,若无更严厉的调控新政,房价反弹的势头将进一步扩大。


  2012“喊话式”调控象征大于实际?


  百城房价跌2元/平十大城市反涨0.78%


  伴随着11月全国房价与楼市成交数据的发布,2012年楼市已走入尾声。


  经过一年的楼市调控,房价是反弹还是跳水?


  21世纪网通过整理中指院今年以来的百城房价指数发现,2012年11月全国100个城市住宅均价为8791元/平方米,环比第6个月上涨,而与1月份的8793元/平方米基本持平,微跌0.02%。


  其中,北京、上海、深圳等十大城市11月份住宅均价为15686元/平方米,环比10月上涨0.39%,与去年同期相比上涨0.15%,为今年以来首次同比上涨。十大城市房价与今年1月份的15588元/平方米相比,上涨了0.78%。


  从统计数据看,11月百城房价与年初基本持平,十大主要城市反涨0.78%,2011年底经济工作会议上提出的“房价理性回归”并未实现。


  而在2012年底,北京、深圳、上海等一线城市更是传来了“暴涨”、“倒房号”、“抢房”等声音,恐慌情绪在蔓延。不过,北京、深圳数据显示,11月份成交的物业以大众化的普通住宅为主。


  刚需为何选择在原本传统意义上的楼市淡季入场?


  一年来,虽然住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控,然而始终未见有新的、更严厉的房地产调控政策出台。房价也在悄悄地涨起来了。


  北京的购房者陈先生对21世纪网表示,“半年前看中的房子没舍得买,想等等新的调控措施压压房价再买,现在已涨了近40万,后悔死了!”


  中介代理闫权认为:“今年前10个月累计起来的需求都积累到了11月释放,是造成楼市年底爆发的一个原因。”憋了许久的刚需们,面对“喊话”调控下未跌反涨的房价,在年底忍不住出手了。


  3轮喊话调控效果减弱年底楼市翘尾爆发


  2011年度中央经济工作会议对于2012年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”。


  从2009年底至今的两年多时间里,国家针对住宅市场相继启动了四轮调控,相比“史上最严厉调控”的2011年,2012年的楼市调控显得温和。


  21世纪网通过公开资料整理,将2012年的房地产调控分为三个阶段,房价在一次次的喊话中震荡微涨。


  1月-5月:地方频现“微调”,政府密集喊话,房价微跌


  今年上半年的楼市调控,更多的是政府与地方“微调”之间的博弈。


  上半年,中央宏观经济的微调政策波及房地产,加上地方政府执行政策变相放松,市场预期逆转,据不完全统计,上半年全国有近40个城市明确发文微调了楼市政策。针对地方的“微调”,住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控,并对具体的微调措施予以纠正。


  如,佛山放松了限购,住建部就会坚决让其整改,收回政策;再如,北京出现了限购资格造假的问题,住建部就会出台一份专门重申限购政策严肃执行的文件,在全国范围内开始严查购房资格造假的问题


  房价在相关部门的密集“喊话”中持续了去年9月以来的下跌趋势,据中指院统计数据,5月份百城住宅均价8684元/平方米,实现了同比、环比双降,但跌幅已在收窄。


  6月-10月:楼市止跌逆涨,督查组出击摸底,刚需“观望”


  半年的“观望”,楼市并没有出台新的调控政策。“喊话”式调控,效果似乎越来越弱。一方面是住建部等各大部委在不断的“喊话”,声称要对房地产市场进行最彻底的调控,一方面却是主要城市房价和交易量开始出现反弹。


  进入6月,房价时隔9个月后止跌回升,中指院数据显示,全国百城住宅均价出现了0.05%的微涨,十大城市也止跌反弹0.75%,而刚刚公布的11月份数据显示,十大城市房价环比、同比首现双涨。


  据住建部跟踪的主要城市监测数据,一些楼盘其实在5月份和6月上旬已出现了提价行为。以北京为例,5月份上调售价的就有21个楼盘,而6月份成交量排名前100的项目中,80%的项目成交价出现了上涨。


  针对楼市的“异动”,7月24日,国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场,有关部委重申严格执行楼市调控政策不动摇。购房者再次陷入“观望”,房价涨幅持续收窄,各方都在等在督察组报告提交后的新政出台。


  但中央并没有出台新的调控措施,导致了预期发生分化,房价持续上涨。10月份,百城房价8768元/平方米,是6月份止跌后的连续第5个月上涨。


  11月至今,十八大后未现楼市新政,刚需爆发,房价上涨


  对于刚需年底的爆发,业内不少人士认为,十八大是个关键的时间点。


  11月初,十八大召开后,调控政策未见有新的转向,“观望”情绪减退,不少刚需客户担心明年房价上涨开始出手买房。数据显示,11月份,北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨,部分重点城市房价甚至超过调控前。北京二手房的成交量和价格也在11月达到了全年最高点。


  深圳国土房产局的数据显示,11月份一手住宅成交4352套,环比增加两成,成交的物业以大众化的普通住宅为主。


  不过,中原地产华南区总经理李耀智指出,根据监测数据可以看出,目前市场回暖,主要还是刚需为主,在限贷限购政策不变的前提下,投资客很难进场。


  虽然住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控,然而始终未见有新的、更严厉的房地产调控政策出台。而对于房地产税(扩大房产税试点、对存量房屋征税、二手房交易税费的提高)、个人住房信息系统建设、保障房建设、小产权房清理等政策,未见出台。


  房价在“喊话”调控中震荡上涨,加上对十八大后明年经济的乐观,部分刚需在年底入市买房。


  市场预期转向2013楼市反弹或崩盘?


  政策的“只喊不调”促使了市场预期向卖方市场转变,此外,供求关系的改变也在一定程度上为房价的上涨埋下隐患。


  来自北京市统计局的数据显示,今年前11个月,北京商品住宅新开工面积1455万平方米,下降40.5%,而同期商品住宅的销售面积却增长了52.7%,达到1179.2万平方米。


  “假定北京的库存一下子被吃掉这么多,如果没有新的填补,就会引发一段时间内的供不应求,有可能触发现在已经活跃起来的房价继续上扬。”贾康在12月13日召开的“2012-2013年住房形势与政策研讨会”上称。


  12月13日,中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合发布的2013年《住房绿皮书》认为,今年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险,即多数城市继续快速上涨,一些城市将崩盘;多数项目继续涨价,一些项目将出现烂尾。


  13日的研讨会上,对于任志强曾经抛出的“明年三月房价会暴涨”的预测,财政部财政科学研究所所长贾康指出,到底涨不涨,不能笼统地说,要具体城市具体分析。


  对于多数城市,如果在房价温和上涨的趋势下,中央不采取有效措施,地方政府调控变相放松,市场预期发生渐变,便有再度暴涨的风险。但是,对于一些泡沫特别严重的城市,由于投资和投机的撤离,将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘,对于一些缺乏实力的房地产企业或项目来说,由于资金紧张或资金链断裂,将导致项目烂尾及企业破产。


  但是,也有业内人士表示:如果2013年房价再次暴涨,年轻人更买不起房了,同样也租不起房,因为房租也会随之大涨。而所有企业的商务成本为之大增,天量货币将再次涌入楼市,实业彻底沦为空洞。这种形势若不迅速扭转,离经济崩溃就不远了。“鉴于此,中央政府绝不会允许房价再次暴涨。”调控也不会只停留在“喊话”。



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